OPĆI UVJETI POSLOVANJA
OUP2022
OPĆE ODREDBE
Članak 1.
Općim uvjetima poslovanja posrednika u prometu nekretninama (u daljnjem tekstu: Opći uvjeti) uređuje se poslovni odnos između agencije za posredovanje u prometu nekretnina (u daljnjem tekstu: Posrednik) i fizičke ili pravne osobe (u daljnjem tekstu Nalogodavac) koja s Posrednikom sklapa pisani ugovor o posredovanju. Opći uvjeti sastavni su dio ugovora o posredovanju sklopljenim između Posrednika i Nalogodavca.
OPĆI UVJETI UGOVORA
Članak 2.
Opći uvjeti ugovora su ugovorne odredbe sastavljene za veći broj ugovora koje jedna ugovorna strana (sastavljač) prije ili u trenutku sklapanja ugovora predlaže drugoj ugovornoj strani, bilo da su sadržani u formalnom (tipskom) ugovoru, bilo da se na njih ugovor poziva.
Članak 3.
Ovim se Općim uvjetima uređuju uvjeti za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina, sklapanje ugovora o posredovanju u prometu nekretnina, prava i obveze Posrednika te ugovornih strana u prometu nekretnina, posrednička naknada te prava i obveze prilikom prestanka ugovora o posredovanju.
Članak 4.
Pojedini pojmovi i nazivi u smislu ovih Općih uvjeta utvrđeni su Zakonom o obveznim odnosima te imaju sljedeće značenje:
• Posrednik u prometu nekretnina – TARGET NEKRETNINE, obrt za usluge, vl. Roman Bilandžija, Zagreb, Ostrovička ulica 2, ovlašteno je trgovačko društvo, trgovac pojedinac ili obrtnik koji ispunjava uvjete za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina.
• Posredovanje u prometu nekretnina radnje su Posrednika u prometu nekretnina koje se tiču povezivanja Nalogodavca i treće osobe te pregovora i priprema za sklapanje pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina osobito pri kupnji, prodaji, zamjeni, najmu, zakupu i dr.
• Nekretnine su čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje sukladno odredbama općeg propisa o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
• Nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s posrednikom u prometu nekretnina sklapa pisani ugovor o posredovanju (prodavatelj, kupac, zakupnik, zakupodavac, najmodavac, najmoprimac i drugi mogući sudionici u prometu nekretnina).
• Treća osoba je osoba koju posrednik u prometu nekretnina nastoji povezati s nalogodavcem radi pregovara o sklapanju pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina.
• Posrednička naknada je iznos koji je nalogodavac dužan isplatiti posredniku za usluge posredovanja
• Povezivanje stranaka je poslovna aktivnost Posrednika kojom dovodi u vezu Nalogodavce, Nalogodavce i treće osobe. Posrednik je povezao Nalogodavce sa trećim osobama posebno ukoliko je neposredno odveo ili uputio Nalogodavca u razgledavanje nekretnine, organizirao susret između Nalogodavca /Nalogodavaca i trećih osoba radi pregovaranja za sklapanje pravnog posla, priopćio im ime, broj telefona, telefaksa, e-maila treće osobe ovlaštene za sklapanje pravnog posla ili im je priopćio točnu lokaciju tražene nekretnine, neovisno o sredstvu priopćavanja.
UGOVOR O POSREDOVANJU
Članak 5.
1) Ugovorom o posredovanju obvezuje se Posrednik dovesti u vezu s Nalogodavcem osobu koja bi s njim pregovarala o sklapanju ugovora, a Nalogodavac se obvezuje isplatiti mu određenu naknadu, ako ugovor bude sklopljen. Ugovor o posredovanju (u daljnjem tekstu: posrednički ugovor) sklapa se između Posrednika i Nalogodavca. U posredničkom ugovoru moraju biti istinito, točno i potpuno naznačeni bitni podaci za prodaju/kupnju nekretnine.
2) Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa se u pisanom obliku i u pravilu na vrijeme od 1 godine, a prešutno produžuje za isti period sve do kupoprodaje nekretnine ili pismenog otkaza jedne od ugovornih strana osim ako nije drugačije ugovoreno.
3) Ako jedna od stranaka želi raskinuti ugovor o posredovanju, ona je obvezna drugu ugovornu stranku o raskidu ugovora izvijestiti pismenim putem.
4) Ako nije drugačije propisano ovim Općim uvjetima, na obvezni odnos između Posrednika i Nalogodavca primjenjuju se odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretninama te Zakona o obveznim odnosima.
5) U ugovoru sklopljenu između Posrednika i Nalogodavca moraju biti osobito navedeni podaci o Posredniku, o posredničkoj naknadi te o mogućim dodatnim troškovima koji nastanu kad Posrednik u dogovoru s naručiteljem, tj. Nalogodavcem obavlja za njega i druge usluge u vezi s poslom koji je predmet posredovanja.
6) Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina može sadržavati i druge podatke u vezi s poslom za koji se posreduje (npr. posebno ugovorene rokove i uvjete isplate posredničke naknade, podatke o osiguranju od odgovornosti, uvjete ispunjenja isplate posredničke naknade i sl.).
Isključivo posredovanje
Članak 6.
1) Ugovorom o posredovanju Nalogodavac se može obvezati da za posredovani posao neće angažirati nijednog drugog Posrednika (isključivo posredovanje), koja obveza mora biti izričito ugovorena.
2) Ako je za vrijeme trajanja Ugovora o isključivom posredovanju Nalogodavac sklopio mimo Posrednika pravni posao preko drugog posrednika, a za koji je isključivom Posredniku bio dan nalog za posredovanje, dužan je Posredniku platiti ugovorenu naknadu/kaznu kao i stvarne troškove učinjene tijekom posredovanja (ako su troškovi izričito ugovoreni). Ako je Ugovorom o isključivom posredovanju ugovoreno, Nalogodavac je dužan Posredniku platiti ugovornu naknadu/kaznu kao i stvarne troškove učinjene tijekom posredovanja i ako samostalno sklopi pravni posao s trećom osobom za vrijeme trajanja Ugovora.
3) Prilikom zaključivanja Ugovora o isključivom posredovanju Posrednik je dužan posebno upozoriti Nalogodavca na značenje i pravne posljedice te klauzule.
4) Ugovor o isključivom posredovanju sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom roka na koji je sklopljen, ako u tome roku nije sklopljen ugovor za koji je posredovano.
Članak 7.
Kod prodaje nekretnine koja je u suvlasništvu više osoba, potreban je pisani pristanak svih suvlasnika za prodaju nekretnine u vidu prihvaćanja posredničkog ugovora.
PONUDA NEKRETNINA
Članak 8.
Naša se ponuda temelji na podacima koje zaprimimo pismenim i usmenim putem od strane Nalogodavca. Postoji mogućnost greške u opisu i cijeni nekretnine te mogućnost da je oglašavana nekretnina već prodana, iznajmljena ili je vlasnik nekretnine odustao od prodaje.
Naše ponude i obavijesti primatelj (nalogodavac) mora čuvati kao poslovnu tajnu i samo ih uz naše pismeno odobrenje smije prenijeti trećoj osobi.
Posrednik nije odgovoran za greške i/ili izrazito nemarno ponašanje Prodavatelja. Posrednik nije odgovoran za propuste ili štetu prouzrokovanu ograničenjima i skrivenim manama nekretnine koje su Nalogodavcu bile poznate ili su mu morale biti poznate, a na njih nije upozorio Posrednika.
CIJENA I VRIJEDNOST NEKRETNINA
Članak 9.
Cijene nekretnina iskazane su u eurima, a plative su u protuvrijednosti kuna prema srednjem tečaju HNB-a.
U vrijednost nekretnine koja se određuje kao osnovica za obračun posredničke naknade ulazi i vrijednost pokretnina, opreme i namještaja koji se nalaze u nekretnini, ako je ta vrijednost razdvojena samim pravnim poslom.
IZJAVA O ODRICANJU ODGOVORNOSTI
Članak 10.
Posrednik nije odgovoran za greške i/ili izrazito nemarno ponašanje Nalogodavca, a osobito za slučaj davanja neistinitih, netočnih, nepravovremenih informacija odnosno u slučaju uskraćivanja istinitih, točnih, ažurnih informacija o nekretninama, odnosno uvjetima i predmetu posredovanja.
PRIMANJE ISPUNJENJA
Članak 11.
1) Ugovor o posredovanju ne ovlašćuje Posrednika da za Nalogodavca primi ispunjenje obveze iz ugovora sklopljenog njegovim posredovanjem.
2) Posrednik iznimno može, u ime i za račun Nalogodavca, zaključiti pravni posao o kupoprodaji samo ako je Nalogodavac za to izdao posebnu punomoć.
PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA
Obveza posrednika
Članak 12.
Potpisom ugovora o posredovanju u prometu nekretninama Posrednik se obvezuje obavljati osobito sljedeće:
1. nastojati naći i dovesti u vezu s Nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanog posla,
2. upoznati Nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine,
3. pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini,
4. obaviti potrebne radnje radi predstavljanja (prezentacije) nekretnine na tržištu, oglasiti nekretninu na odgovarajući način te izvršiti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za što ima pravo na posebne, unaprijed iskazane troškove,
5. omogućiti pregled nekretnina,
6. posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja (pred)ugovora, ako se na to obvezao
7. čuvati osobne podatke Nalogodavca, te po pisanom nalogu Nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini za koju posreduje ili u svezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje,
8. ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s važećim propisima o prostornom uređenju koji se odnose na to zemljište,
9. obavijestiti Nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate.
Članak 13.
Posrednik je dužan čuvati kao poslovnu tajnu sve podatke koje sazna obavljajući poslove posredovanja, a odnose se na nalogodavca, nekretninu za koju posreduje ili su u svezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje ili koji sklapa na temelju posebne ovlasti.
Ako povrijedi svoju obvezu čuvanja poslovne tajne, Posrednik je obvezan oštećenim osobama nadoknaditi štetu, koju su one zbog odavanja odnosno nečuvanja poslovne tajne pretrpjele.
Ne smatra se da je povrijeđena dužnost čuvanja poslovne tajne, ako podatke radi zaštite Posrednik otkrije osobama s kojima nastoji Nalogodavca dovesti u vezu, a to je bilo prijeko potrebno da bi Posrednik ispunio svoju obvezu iz ugovora o posredovanju sklopljenog s Nalogodavcem.
Obveza nalogodavca
Članak 14.
Potpisom ugovora o posredovanju u prometu nekretnina Nalogodavac se obvezuje da će obaviti osobito sljedeće:
1. obavijestiti Posrednika o svim okolnostima koje su važne za obavljanje usluga posredovanja i predočiti točne podatke o nekretnini te ako posjeduje dati Posredniku na uvid lokacijsku, građevnu, uporabnu dozvolu, odnosno drugi odgovarajući akt o legalnosti nekretnine koja je predmet ugovora te dati na uvid Posredniku dokaze o ispunjenju obveza prema trećoj strani,
2. dati Posredniku na uvid sve isprave koje dokazuju njegovo vlasništvo na nekretnini, odnosno drugo stvarno pravo na nekretnini koja je predmet ugovora te upozoriti Posrednika na sve uknjižene i neuknjižene terete koji postoje na nekretnini,3. osigurati Posredniku i trećoj osobi zainteresiranoj za zaključivanje posredovanog posla razgledanje nekretnine,
4. nakon zaključivanja posredovanog pravnog posla, odnosno predugovora kojim se obvezao zaključiti posredovani pravni posao, isplatiti Posredniku posredničku naknadu, osim ako nije drukčije ugovoreno,
5. ako je to izričito ugovoreno nadoknaditi Posredniku troškove učinjene tijekom posredovanja, koje prelaze uobičajene troškove posredovanja,
6. obavijestiti Posrednika pismenim putem o svim promjenama vezanim uz posao za koji je ovlastio posrednika.
Nalogodavac nije dužan pristupiti pregovorima za zaključivanje posredovanog posla s trećom osobom koju je Posrednik našao, niti zaključiti pravni posao, a odredba ugovora kojom je ugovoreno drukčije, ništetna je. Nalogodavac će odgovarati za štetu, ako pri tom nije postupio u dobroj vjeri i sukladno načelu savjesnosti i poštenja te je dužan Posredniku naknaditi sve troškove učinjene tijekom posredovanja, koji ne mogu biti veći od posredničke naknade za posredovani posao ali ni manji od polovice posredničke naknade za posredovani posao.
POSREDNIČKA NAKNADA
Članak 15.
Posredniku za posredovanje pripada posrednička naknada ugovorena ugovorom o posredovanju.
Posrednik je za svoj rad obvezan naplatiti naknadu određenu ugovorom o posredovanju.
Posrednik stječe pravo na posredničku naknadu kada se ispuni jedan od uvjeta;
• U trenutku sklapanja Predugovora o kupoprodaji, Ugovora o kupoprodaji ili nekog drugog pravnog posla kojim je/će nekretnina nedvojbeno promijeniti vlasnika.
• U trenutku sklapanja Ugovora o prijenosu poslovnih udjela u društvu ako je društvo vlasnik nekretnine koja je predmet posredovanja.
• U trenutku donošenja Odluke kojom se jedno društvo pripaja drugom društvu ili Odluke kojom jedno društvo preuzima drugo društvo ili donošenja bilo kakve Odluke u društvu kojom se mijenja osnivač društva, a društvo je vlasnik nekretnine koja je predmet posredovanja.
• Isplata bilo kojeg dijela kupoprodajne cijene ili ugovorene naknade prodavatelju (npr. cijena u cijelosti, kapara, prvi ugovoreni obrok cijene).
• Posrednik stječe pravo na proviziju i u slučaju da pravne poslove zaključi bračni ili izvanbračni drug Nalogodavca, njegov bliži srodnik ili bliska osoba.
Članak 16.
Posrednička naknada koju plaća Nalogodavac za uslugu posredovanja kod kupnje i prodaje nekretnine obično iznosi 3% kupoprodajne cijene. Minimalna naknada iznosi 7.000,00. Naknada međutim prvenstveno ovisi o posredničkom ugovoru odnosno nalogu potpisanom između Posrednika i Nalogodavca pa može biti viša ili niža od navedenog.
Članak 17.
Ako stranka sama ponudi Posredniku naknadu, veću od ugovorene, Posrednik smije primiti takvu nagradu.
Članak 18.
Posrednik može ugovoriti pravo na naknadu troškova nužnih za izvršenje naloga i zatražiti da joj se unaprijed akontiraju sredstva za određene izdatke za troškove.
Članak 19.
U slučaju posredovanja, u kojem je stranka Nalogodavac sama ili preko treće osobe našla zainteresiranu osobu, Posrednik može u skladu sa svojom savješću naplatiti stvarne troškove nastale u svezi predmetnog poslovanja.
Članak 20.
Smatra se da je Posrednik omogućio Nalogodavcu vezu s drugom osobom o pregovaranju za sklapanje posredovanog posla, ako je omogućeno Nalogodavcu stupanje u vezu s drugom osobom (fizičkom ili pravnom) s kojom je pregovarao za sklapanje pravnog posla, a naročito
ako je:
• neposredno odveo ili uputio nalogodavca ili treću osobu u razgledavanje predmetne nekretnine;
• organizirao susret između nalogodavca i druge ugovorne osobe radi pregovaranja za sklapanje pravnog posla;
• nalogodavcu ili trećoj osobi priopćio ime, broj telefona, telefaksa druge osobe ovlaštene za sklapanje pravnog posla ili mu je omogućio uvid u točnu lokaciju tražene nekretnine.
CJENIK USLUGA
Članak 21.
PRODAJA
Provizija za posredovanje prilikom prodaje nekretnine (naplaćuje se od prodavatelja):
• 3 – 5 %, ali ne manje od 7.000,00 kn
KUPNJA
Provizija za posredovanje prilikom kupnje nekretnine (naplaćuje se od kupca):
• 2 – 4 %, ali ne manje od 7.000 kn
IZNAJMLJIVANJE I DAVANJE U ZAKUP – provizija od najmodavca i zakupodavca
Postotak od mjesečne najamnine
• 75 % Minimalno
• 100 % Za najam ili zakup trajanja od 12 do 36 mjeseci
• 150 % Minimalno za najam ili zakup trajanja od 36 mjeseci (3 godine) i više
UNAJMLJIVANJE I ZAKUP – provizija od najmoprimca i zakupnika
Postotak od mjesečne najamnine
• 75 % Minimalno za najam
• 100 % Za najam ili zakup trajanja od 12 do 36 mjeseci
• 150 % Minimalno za najam ili zakup trajanja od 36 mjeseci (3 godine) i više
PRESTANAK UGOVORA
Članak 22.
1) Ugovor o posredovanju prestaje istekom roka na koji je Ugovor zaključen, Otkazom ili Raskidom bilo koje od ugovorenih strana, o čemu je strana koja raskida dužna drugu ugovornu stranu izvijestiti pismenim putem. Ova se odredba ne odnosi na ugovore o isključivom posredovanju.
2) Nalogodavac je dužan naknaditi Posredniku učinjene troškove za koje je inače bilo izričito ugovoreno da ih Nalogodavac posebno plaća.
3) Ako u roku 1 godine nakon prestanka važenja ugovora Nalogodavac sklopi pravni posao, s osobom s kojom ga je povezao Posrednik, a za koji je Posrednik posredovao u vrijeme važenja ugovora, dužan je Posredniku platiti posredničku naknadu u cijelosti, osim ako Ugovorom nije drugačije ugovoreno.
4) Odredbe stavka 2. i 3. ovoga članka odnose se i na prestanak ugovora o isključivom posredovanju.
Članak 23.
Stranka može prigovore upisati u knjigu evidencija prigovora potrošača koja se nalazi u poslovnom prostoru agencije.
Članak 24.
Za odnose između Posrednika i agencije i ostalih osoba kojih se tiče, a koji nisu uređeni ovim Općim uvjetima ili posredničkim ugovorom, primjenjuju se odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretnina i Zakona o obveznim odnosima. U slučaju spora, ugovorne strane dužne su prije pokretanja sudskog postupka, pokušati spor riješiti mirenjem ili putem Centra za mirenje pri HGK, a tek ako mirenje ne uspije pokrenutu sudski spor kod suda u Zagrebu.
Članak 25.
Potpisom ugovora o posredovanju, Nalogodavac daje izričitu suglasnost tvrtki TARGET NEKRETNINE, obrt za usluge, vl. Roman Bilandžija, Zagreb, Ostrovička ulica 2 za korištenje osobnih podataka i ostalih podataka iz ugovora, te potvrđuje da je obaviješten o načinu obrade podataka. Osobne podatke obrađujemo u skladu s odredbama Opće uredbe o zaštiti podataka, Zakona o provedbi Opće uredbe o zaštiti podataka i ostalih propisa o zaštiti osobnih podataka. Podaci se smatraju tajnom i ne mogu se dostavljati trećim osobama, osim u slučaju da su ti podaci neophodni za realizaciju ugovorenih i zakonskih obveza.
U primjeni od 3/2022.